Виталий Хоменко публикует статью
24 апреля 2014, 10:46
215
Анонс:
На пути в Европу

Будет ли в Украине европейская практика аренды жилья?

 В свете проевропейского курса Украины нам придется не только менять формальный подход к вопросам аренды жилой недвижимости, но и формировать совершенно новый принцип взаимодействия хозяина и арендатора – прозрачный и обязательно официальный.

Киевская революция и последующие за ней политические изменения в Украине дали Украине шанс уже в обозримом будущем стать полноценной европейской страной. Однако, сначала нам нужно привести в соответствие с общепринятыми в Европе нормами все сферы нашей жизни. В том числе, и связанные с арендой жилья. Ведь ожидаемый, по некоторым прогнозам, уже этой осенью всплеск деловой активности может привлечь в столицу бизнес-гостей, настроенных на съем не слишком дорогого и качественного жилья. А с этим, к сожалению, в Киеве пока большие проблемы.

На пути в Европу

Стоимость киевской ставки аренды до начала экономического кризиса считалась одной из самых высоких в Европе. Причем высокой неоправданно, так как уровень комфорта предлагаемого жилья здесь значительно ниже. С учетом колебания курса гривны, а также снижения арендной ставки до 20% , о чем мы уже писали ранее, можем говорить о том, что мы несколько приблизились к ценам (но не качеству!) европейским.

Стоимость аренды квартиры даже в самых дорогих столицах Европы, таких как Лондон или Вена, редко превышает треть дохода арендатора, тогда как в Киеве эта сумма составляет, в среднем, три четвертых от среднерыночной зарплаты.

В Европе обычная практика — сдавать квартиры уже с качественной мебелью, бытовой техникой и набором всего необходимого для жизни – постельным бельем, посудой. У нас же такой подход только внедряется.

Значительное внимание жители европейских мегаполисов придают времени, затрачиваемому на дорогу до делового центра города. Общественный транспорт там работает не в пример лучше нашего. Именно поэтому, сняв квартиру фактически в далеком пригороде значительно дешевле, арендатор может тратить на дорогу до работы не более часа. С другой стороны, в Киеве добираться в центр из спального района города в час пик вы можете намного больше часа, хоть территориально съемная квартира будет относиться к району с хорошей инфраструктурой и стоить соответственно.

Подход к оценке арендной ставки жилья в Украине очень индивидуальный. Он предполагает оценку объекта по ряду основных характеристик: район расположения, количество комнат и площадь, состояние квартиры, наличие и качество ремонта, мебели и бытовой техники, этаж, тип и состояние дома и подъезда и прочее.

Что касается оплаты коммунальных услуг, здесь может быть два варианта: включение их в стоимость аренды либо оплата дополнительно по счету. Второй вариант предпочтительнее в случае, когда в квартире установлены счетчики и сумма платежей зависит от фактического использования ресурсов. А вот содержание придомовой территории и оплата консьержа однозначно должны входить в стоимость аренды, поскольку эти параметры являются базовыми характеристиками при ее расчете.

Следует также помнить, что если квартира сдается официально, владелец должен платить налог в размере 15% от прибыли. При этом европейцы не только заключают официальные договоры аренды , но и вполне официально платят налоги. Украинские же арендодатели, хоть и заключают договоры с арендаторами, доходы от аренды предпочитают не афишировать. Исключение составляют разве что «профессиональные арендодатели», сдающие сразу несколько квартир.

И хотя с октября прошлого минимальная ставка аренды 1 кв. м жилой площади в Киеве зафиксирована на уровне 7,53 гривны, арендодатели не спешат платить даже этот минимальный налог. При том, что согласно этой ставке, стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве может составлять минимум 271 грн в месяц, а 15% налог с нее 40 грн 65 коп.

Европейская практика в Украине

В Европе все условия аренды жилья жестко прописываются в договоре, и даже за вбитый без ведома хозяина гвоздь последуют материальные санкции. Тем более, что практически в каждой стране арендатором оплачивается обязательный залог в размере от одной до трех месячной арендной ставки. Возвращается эта сумма при расчёте по окончанию срока аренды, если хозяин считает, что квартира возвращается в надлежащем виде.

С другой стороны, арендатор в странах Европы полностью защищен законом: поднять арендную ставку арендодатель не может, да и выселить арендатора проблематично — например, в Германии на поиск нового жилья арендатору предоставляется от 3 до 9 месяцев

При этом стоимость аренды рассчитывается не произвольно, а по четко определенной схеме. Таких схем в мире существует всего две – европейская и американская.

Что представляют собой эти схемы и получится ли применить какую-либо из них в Украине?

Согласно европейской схеме, количество квадратных метров предлагаемой к аренде квартиры нужно умножить на ставку аренды, которая составляет порядка 5-10 евро, в зависимости от города и региона. При этом следует учитывать, что стоимость аренды в центральных районах европейских столиц может быть выше на несколько евро за квадратный метр.

Например, если взять минимальную европейскую ставку в 5 евро для Киева и рассчитать по ней стоимость аренды квартиры площадью в 36 кв. м, получится, что европейская стоимость однушки в Киеве составляет около 180 евро или 360 долларов – на сегодняшний день около 4 тысяч гривен.

Американская схема предлагает считать ставкой аренды 0,6-0,85% от рыночной стоимости жилья. Не стоит забывать, однако, что на американском континенте принято сдавать квартиры без мебели. Для Киева средняя цифра однокомнатной квартиры стоимостью около 55 тыс. составит от 330 долларов, а это около 3,5 тысяч гривен .

Как видим, стоимость аренды жилья в украинской столице находится примерно на том же уровне, что и в Европе и США. Разница состоит лишь в том, что там она рассчитывается исходя из номинальных ставок, а в Украине может произвольно расти вместе с ростом доходов населения. Именно поэтому рынок аренды и нуждается в унификации и четких, прозрачных правилах. Правда, в таком случае, доходность аренды обещает существенно снизиться.

Виталию Хоменко это нравится